皆さん、おはようございます。

虹プランニングの松行です。

今回の記事では建蔽率オーバーや容積オーバーについて書いて行きます。

本記事を書くに辺り増築改築と既存不適格について触れる事もあると思いますが、増築改築に付いてはまた別の記事でご説明いたします。

皆さんはスーモやアットホーム、マイソク（販売図面）等をご覧になった際に【※建蔽率オーバー】や【容積率超過】などの言葉を見た事ないでしょうか？

大体その様な文言が入っている物件は住宅ローンが組みにくい物件です。

ローンが通りにくい物件ですので、売買金額が安く設定されている事が多いです。

では、どうして建蔽率オーバーや容積率超過になってしまうのか......。

それは確認申請を行わず増改築を行った場合に起こりやすいです。

また、確認申請を行わず増改築を行った物件は増築登記をされてない事も多いです。

登記簿上だと建蔽率は枠内に収まっているけど、実際の現地は建ぺい率オーバーしていた何て事も稀にあります。

よくある例で、2階のバルコニーをサンルームに変える事で建蔽率オーバーしてしまう事があります。

POINT

バルコニーは、壁や柱から突き出している部分が1m未満の場合、建築面積に含まれません。 1m以上突き出している場合には、突き出している部分の先端から1m後退したところまでが建築面積に算入されます。 

つまりは、バルコニーという名目だったものがサンルームという名目に代わり、建築面積に含まれる事になります。

ですので、もしもバルコニーをサンルームに変えたいと思っている方がいらっしゃいましたら是非一度ご相談ください。

安易に変更出来る物ですが、安易に資産価値を下げる行為になりますので注意が必要です。

簡単に計算式を記載致します。

土地面積：100㎡で建蔽率60%の用途地域の場合、建築面積として60㎡の建物は建てても問題ないです。

奥行き1m未満のバルコニーが建物に4m付いていて、これをサンルームに変えると単純計算で1m×4m=4㎡に代わります。

そうすると、60㎡+4㎡=64㎡となり建蔽率オーバーの物件になります。

容積率オーバーの場合

これは、車庫を居宅や店舗に変える事で起こりやすいです。

不動産用語で車庫転用（車庫転）と言われるものです。

元々1階部分が車庫で2階部分に住んでいたけど、1階部分で店を開きたいから店用に改築してお店を始める等が容積率オーバーの物件には多いです。稀に2階建てだったのを4階建てにしたり、1棟ビル所有者で5階建てのビルの屋上に居宅を作ったり等もありますが、それはほぼほぼ違反建築物扱いになります。

POINT

確認申請と検査済まであれば特に問題はないのですが、その書類がない物件の場合、区や役所から是正を求められる事もございますのでご注意ください。

また、用途地域の変更によって生じる建蔽率オーバーや容積率オーバーは既存不適格扱いとなり住宅ローンが通る可能性があります。既存不適格かどうかの判断基準はいつ用途地域が変更されたかと住宅ローン取り扱い会社様の判断によって異なります。

既存不適格がどのような物なのか用途地域や建蔽率、容積率については、また別記事で詳しく記載致します。

それでは、引き続き秋葉原の不動産会社、虹プランニングを宜しくお願い致します。