公募売買と実測売買について
みなさんこんにちは。
営業の鈴木です。
本日は公募売買と実測売買についてご説明させて頂きます。
不動産売買を行う際、契約前に不動産仲介会社が交付して説明を行う重要事項説明書や売買契約書には必ず土地の面積が記載されています。
土地の面積は法務局で閲覧する古語ができる不動産登記簿に記載されており、不動産登記簿には土地や建物に関するさまざまな情報が記載されています。
登記簿上に記載されている地積がいわゆる公簿面積であり、公簿面積をもとにした価格で取引されるのが公簿売買です。一方、実測面積は実際に測量して得られた面積を指し、実測面積をもとに価格を決定して行うのが実測売買です。
ただし、公簿面積と実測面積は同じだとは限りません。公的機関で管理されている公簿面積だから正しいに違いないと考える人も多いことでしょう。しかし、実際は法改正や境界標の移動、換地処分などに伴い、現況を正しく表していないこともあるのです。
また古い時代の測量技術では正確さに欠けていることもあり、不動産登記簿に記載されている公簿面積と実測面積には誤差が生じている可能性があります。さらに、そもそも測量図がないような場合にはより注意が必要です。
公簿売買の場合には、売買契約書や重要事項説明書にその旨が明記されます。また、公簿売買であることが明記されていない場合でも、土地の単価が表示されていないと公簿売買であることが推定されることが多いです。
しかし、単価表示がなければ必ず公簿売買だと理解されることができるとは限らないため、基本的には公簿売買である旨を明記することが重要です。
また、それらに合わせ、双方異議申し立てを行わないなどの前提条件の明示も重要です。
実測売買を行うにあたっては、売主と買主のあいだで後々トラブルにならないよう、あらかじめさまざまなことを定めておかなければなりません。
まずは測量によって実測面積に差異が出た場合、どんな単価でどう清算を行うのかという点を決めておく必要があります。
必ずこうしなければならないという決まりがあるわけではありませんが、一般的には1平方メートルあたりの単価を決めます。
そして測量の結果、実測面積が公簿面積より大きかった場合は買主が売主に対して差額分を支払う、小さい場合は相当分の減額を行うなど詳細も契約書に記載します。
建築可能範囲面積が5㎡違うだけで、買主が目的とする建築物が建築できないなどの場合もあるため、清算対象の範囲は重要です。
ただし、どのような契約を交わすかについては、売主と買主の間で同意が得られればどのような内容にしても構いません。売主と買主の間で同意できるのなら、わずかな差異ならば清算をせず一定面積以上の差異が出た場合のみ清算するという契約にすることも可能です、
どちらがいいとはありませんが、経験上公募売買で取引されているのが多い傾向にあるかと思います。
まだまだ難しい不動産知識。私も日々勉強して努めてまいります。
引き続き秋葉原にある【虹プランニング】を何卒宜しくお願い致します。
