儲かる不動産投資のお話
今回は不動産投資において、少ない投資金で多く利益が出る物件について５つお話しさせていただきます。
マニアックではありますが、ぜひ参考になさっていただきたいです。
１ 修繕積立金〇億の公団住宅を購入
まず公団住宅は周辺環境が良く、ファミリー層のニーズが高いのが特徴です。一棟一棟のスペースがとても広く作られています。そして修繕積立金が数億円ほど貯まりにたまったケースが多いです。容積率が余っているケースも多いので所有者の持ち出しなしで、規模を拡大しながら建て替えることも可能です。また安く購入し内装リフォーム後に販売しても利益が出るはずです。
２ 再建築不可のシェアハウス
再建築不可の物件は敷地が接道義務化（道路から2m以上離れる）を果たしていない場合と他人の土地を通路として利用している敷地に接している場合があります。再建築ができない分物件を安く購入できます。そして最近はやりのシェアハウスの運営を行うと高い利回りの優良物件になるはずです。
3 借地権付きのアパートの購入
借地権とは建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。借地権には必ず底地というものが不随していて、底地はその土地の地主さんが権利を所有しています。住宅の場合底地権は４０％になっていることが多く、借地権の物件は安く購入できます。例えば2000万円の所有権の物件を借地権の場合1200万円で購入できます。地代はそれほど高くないので経費として支払えばいいし、採算が合うアパートであれば購入するべきです。融資が受けづらかったりする場合がありますのでしっかり知識武装をしてから投資すべきだと思います。
４ 容積率を使いきっていない物件を購入
容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の比率の事です。例えば土地が200平米あって容積率が200％であれば400平米までの延べ床面積の建物を建てることができるということです。都心の古い物件などは容積率が低い時に建てられたケースもあって、その後容積率の緩和で容積率が余っているケースもあります。容積率が低いと当然その土地のポテンシャルを使い切っていないということになるのでその物件の価値は高いと言えます。容積率いっぱいまで建てられるかは知識を身につけるか、専門家と組んで行うことをお勧めします。
５ 路線価以下で買える築古戸建を購入
路線価とは正確には相続税路線価といいますが、土地の相続税評価額を計算するときの1平米当たりの単価になります。路線価は実勢価額といわれる公示地価の8割の価額になっていますので、路線価以下の物件を購入するということは実勢価額の2割も安く購入できていることです。そしてその上に建っている建物はタダ当然で手に入ったということになるわけです。賃貸にしても利回りが高いし、売っても利益が出るのでとてもいいと思います。
以上ですが、いかがでしょうか？
不動産投資にご興味のある方、ぜひ
秋葉原不動産会社㈱虹プランニングにお問い合わせください。
松本 マサキより
